El Higuerón prevé desarrollar en ocho años el grueso de su área logística

Ocho años. Ése es el plazo que se ha marcado la Agencia Pública de Puertos de Andalucía de la Junta para que esté desarrollada el área logística de El Higuerón de Córdoba casi en su totalidad. Así lo refleja el nuevo plan funcional de este espacio que ha redactado el organismo y que divide las actuaciones en varias fases, que van desde este ejercicio hasta el año 2027. El documento apunta que la primera es la que entró en servicio en 2010, alcanzando en 2020 el 47% de ocupación. En esta nueva programación se espera alcanzar el 100% de ocupación en el horizonte de 2023.

En cuanto a la segunda, iría desde el año 2024 al año 2027, con un desarrollo similar a la fase anterior y una superficie de actuación prevista de 127.029 metros cuadrados, ampliando la superficie de zonas verdes y la superficie logística. Sobre la fase tres, su desarrollo está condicionado a cómo evolucione la comercialización de la anterior, “pudiéndose solapar su desarrollo con ésta o iniciarla a partir del año 2028 si el nivel de ocupación del centro lo justifica”. Tiene una superficie de actuación de 41.204 metros cuadrados, completando los espacios para zonas verdes y logística.

El texto deja claro que el primer plan funcional –que quedará anulado cuando entre en vigor este segundo– también previó su desarrollo en tres fases. De esta forma se buscaba, por un lado, distribuir en el tiempo el volumen de inversión necesario para acometer la urbanización completa y, por otro, acompasar la oferta de suelo logístico puesta en el mercado con la evolución de la demanda del sector.

Las obras de la fase uno finalizaron en el año 2010 tras una inversión de 10,7 millones de euros, entrando en servicio a finales de ese mismo ejercicio. Pero como recoge este estudio, “lamentablemente, el inicio de la crisis económica, que produjo una contracción de la demanda de instalaciones logísticas generalizada, y las rigideces en la fórmula de comercialización derivadas del anterior marco normativo, han dado como resultado que diez años después de la inauguración del centro no se haya alcanzado el nivel de ocupación esperado”. A día de hoy el nivel la primera fase alcanza solo el 47%.

¿Y por qué un nuevo plan funcional para el Área Logística de Córdoba? Pues el argumento de la Junta de Andalucía es que el primer plan –que es el que está vigente– se aprobó en 2009 con una ordenación y una normativa de usos de acuerdo a las necesidades del sector en ese momento. Sin embargo, “ha resultado demasiado rígido para adaptarse a la evolución de la demanda en estos años. Esto ha dado como resultado que diez años después de la inauguración del centro, en 2010, no se alcanzase el nivel de actividad esperado”.

La Agencia Pública de Puertos de Andalucía añade que la profunda transformación que ha experimentado la logística en estos años, de la mano de la digitalización y el auge del comercio electrónico, ha afectado también a las características de las instalaciones que demandan en la actualidad las empresas del sector, principalmente en lo que se refiere a su superficie, flexibilidad en la ordenación, tamaño de parcelas, usos y fórmulas de comercialización preferidas.

Con esos argumentos, el organismo aprobó en febrero de este año iniciar lo que es la primera modificación del plan funcional del Área Logística de Interés Autonómico de Córdoba en El Higuerón. Ese cambio normativo plantea, por un lado, “configurar dentro del ámbito una ordenación más flexible, eliminando parte de los viales de maniobra que separan las parcelas logísticas para lograr manzanas de mayor tamaño”. Otro de los objetivos es “una mejor definición de las actividades compatibles tanto en las parcelas logísticas como en las dotacionales”, así como “ poner de relieve el carácter patrimonial de las parcelas logísticas”, o lo que es lo mismo, que dentro de las áreas logísticas “existan suelos de titularidad privada”, por lo que el nuevo plan “distingue con mayor claridad la zona dotacional de los espacios patrimoniales”, señala el plan funcional al que ha tenido acceso el Día.

El Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba vigente clasifica el suelo objeto del plan funcional como sistema general de comunicaciones adscrito al suelo urbanizable no programado, con la calificación de Centro de Transporte Intermodal de mercancías. Se trata de una parcela de 368.104 metros cuadrados de superficie situada junto a la estación de ferrocarril de El Higuerón. El centro no ocupa la totalidad del ámbito, quedando 11.651 metros cuadrados fuera del recinto. Esa superficie corresponde al viario de acceso desde la A431 y al acceso a la terminal ferroviaria.

El suelo destinado a usos específicamente logísticos en El Higuerón es de 193.568 metros cuadrados, distribuidos en nueve parcelas de diferentes tamaños. En cualquier caso, este número de fincas es orientativo, ya que se podrían segregar para dar lugar a otras de menor tamaño. Los usos predominantes serán los correspondientes a las funciones de logística y distribución, combinados con actividades productivas de baja intensidad, como almacenaje, incluyendo las actividades correspondientes al subsistema logístico de distribución física: almacenamiento, preparación de pedidos, embalaje, transporte o manutención. Se incluye la edificación de oficinas propias de empresas.

También serán usos compatibles el montaje de componentes, pintura, acabado, personalización de pedidos y cualquier actividad de valor añadido sobre la mercancía.