“Oportunidad de inversión, piso con ocupas”: La venta de viviendas ocupadas se dispara en los últimos años en Córdoba

Un piso tan barato que llama inmediatamente la atención, sin fotografías de su interior, solo alguna de la fachada o un mapa de la zona donde se ubica, no se puede visitar, no se puede financiar y la propiedad es de un banco o de un fondo de inversión. Así, muchos, más de 40 en Córdoba capital en solo un buscador online. La particularidad que comparten: todos se venden ocupados.

Las inmobiliarias que los ofertan están obligadas a dejarlo claro, es lo que marca la ley. Algunas se las ingenian: “se vende piso alquilado, el contrato está vencido”, “oportunidad de inversión”, “inmueble sin posesión”, “estado ocupacional”, o más directo: “vivienda con okupas”. En todos hay personas viviendo dentro y quien invierta se tiene que encargar del destino de las mismas, o negociando o a través de un proceso legal.

Hay dos realidades dentro de estas viviendas, o dos “tipos de ocupas” en estos pisos que ahora están a la venta. Una es la de las familias que no pudieron continuar pagando las hipotecas de sus pisos cuando estalló la crisis de 2008, el banco se ha quedado con ellos, pero ellos siguen dentro. Otra realidad es la de personas que entran a la fuerza a una vivienda que saben que está vacía y que es de un banco o fondo de inversión. Ninguno tiene sitio donde vivir, pero el primer caso parece tener más aceptación social porque no han ocupado un inmueble a la fuerza, sino que, por lo general, son familias que no han podido hacer frente a la hipoteca.

La situación no es nueva en los despachos de abogados, pero ha ido a más en los últimos años. Así lo asegura la abogada especializada en derecho inmobiliario Lourdes Capdevilla, que asevera que lejos de querer generar una alarma social, porque en la capital cordobesa el problema no es tan grave como en otras ciudades, “sí es verdad que hay un incremento importante de ocupaciones de viviendas, en los últimos cinco años ha sido brutal”.

Las cifras indican que se han registrado más de 1.200 ocupaciones ilegales desde el año 2015 hasta 2022 en la provincia. De media son unas 133 al año. Las peores cifras se registraron en 2019, con 217, y 2020 con 216. En los últimos ejercicios los casos han sido inferiores, 121 en 2021 y 104 en 2022, según los últimos datos del Ministerio de Interior.

“En Córdoba no hay mafias de ocupas como en otras ciudades, que avisan y cobran por ese servicio”, afirma Capdevilla, pero agrega que sí hay cada vez más casos y suelen ser en zonas periféricas, en parcelas de Villarrubia, El Higuerón o Alcolea, y en barrios más pobres: Sector Sur o alguno en el Campo de la Verdad. Esa realidad se puede constatar en los propios anuncios de las inmobiliarias, pues la mayoría se ofertan en el Polígono Guadalquivir.

La abogada explica que es totalmente legal publicitar inmuebles con ocupas, pero siempre se tiene que avisar o la venta podría considerarse estafa o nula, porque no se está vendiendo la plena propiedad del inmueble al no poder disfrutarlo. “Hay inversores que les interesa, que los compran por 20.000 euros y ya se encargan de echar al ocupa”, explica.

La realidad es que una familia no suele hacerse con este tipo de inmuebles, son empresas que se dedican a invertir, porque tiene un proceso judicial que puede proteger a los ocupantes si se declaran vulnerables. La justicia tarda dos, tres años o más en resolver estos procedimientos, entonces los inversores “se toman por su mano la justicia” con “otras técnicas para echarlos”, como la negociación, que suele ser lo primero que recomiendan los abogados. “Les dan dinero y se van, pero esto puede fomentar la ocupación”, alerta, porque “puede convertirse en el modus operandi, ocupar viviendas para ganar dinero”.

¿Qué casos existen en Córdoba?

En las ofertas de Córdoba hay muchos casos. En primer lugar, cuando la oferta indica que el piso está alquilado pero el contrato está vencido o el inquilino no está pagando el alquiler, "es como si fuera un ocupa, solo que no se ha colado ni ha entrado violentamente al inmueble". También existe el caso de una herencia en la que hay un propietario dentro, el resto de herederos quiere vender pero no pueden, por lo que “tenemos la propiedad y no tenemos la posesión”. Otros, abiertamente indican que el piso está ocupado ilegalmente por terceras personas.

Asimismo, si la oferta dice que está sujeto a un proceso judicial de subasta significa que es una hipoteca impagada y está en proceso, pero todavía no ha salido a subasta, por lo que el inversor lo que compra es el crédito hipotecario. Ese piso puede estar ocupado o no, mientras que un inmueble en cesión de remate es el que no se ha vendido en una subasta judicial y que ahora se está comercializando a un precio más bajo. Hay otros casos, que no son viviendas ocupadas, como el que publicita un inmueble con inquilinos con un contrato legal que se está pagando, que obliga al que lo compra a soportar el periodo que le queda a ese contrato para poder solicitarle a la persona que se marche.

El inversor que decide comprar uno de estos pisos tiene varias opciones. La primera es acudir a un abogado especializado, que intentará una negociación primero con la persona que está dentro, por lo lento que va la justicia: “en una negociación va dinero por delante o el ocupa no se va, es una vía extrajudicial”, afirma la también responsable de la Comisión de Derecho de los Consumidores y Usuarios del Colegio de la Abogacía de Córdoba. La segunda opción es acudir al juzgado en un proceso que puede ser por la vía penal o la civil.

En cualquier caso, se trata de "enfrentar a personas o ir a un procedimiento judicial, que si hay vulnerabilidad dentro, personas mayores, con discapacidad o niños se complica". A veces -continúa la abogada especialista en al área- "consiguen echar a uno judicialmente y cuando van a hacer el desahucio encuentran que ahora hay nuevas personas viviendo allí y empieza el procedimiento de nuevo, por lo que acaban contratando a empresas de desocupas, que vienen de fuera de Córdoba”.

Capdevilla advierte de los peligros de enfrentarse a los ocupas y recomienda no cortarles los suministros de agua o luz porque pueden incurrir en un delito y ser denunciados por amenazas. Una vez que se tenga el piso, la especialista recomienda instalar puertas antiocupa si nadie va a entrar a vivir inmediatamente.

¿Cuánto cuesta un piso ocupado?

Una vez que logran que las personas que ocupan el piso lo dejen, los inversores lavan la imagen del inmueble y lo venden al doble. Se tarda un tiempo, “pero es un chollo, es muy rentable”, dice Lourdes Capdevilla. De hecho, los dueños de estos inmuebles se ven obligados a aplicar un descuento del 42,4% frente a viviendas de similares características a la venta en su entorno si quieren deshacerse de ellas, según un estudio elaborados por Idealista. En Andalucía el descuento alcanza el 44,7%.

El inmueble ocupado más barato ofertado en Idealista en Córdoba cuesta 12.000 euros y se ubica en el Campo de la Verdad. La vivienda consta de 41 metros cuadrados distribuidos en una habitación, salón-comedor, cocina y un baño. Lanzan una advertencia: “el precio del inmueble ha sido fijado en atención a que se adquiere por el comprador en estado de ocupado, por lo que no aplicaría dicho precio si en el momento de formalización de la escritura pública se encontrara libre de ocupantes”.

El siguiente piso “ideal para inversores” está en el mismo barrio, cuesta 13.000 euros y es una vivienda de 89 metros cuadrados con salón-comedor, cocina, dos habitaciones y un cuarto de baño. Los precios son muy variados y pueden superar los 70.000 euros entre las más de 40 viviendas ocupadas que hay ofertadas. Su precio va, en primer lugar, por el problema que supone el proceso de desahucio y, además, afirma que suelen dejar las viviendas "desvalijadas y destrozadas".

"Estamos en un sistema que protege al ocupa, pero la propiedad privada no se protege", critica la abogada, que afirma que "si el Estado considera que todos tenemos que tener una vivienda digna, que cree más vivienda social, pero no a costa de la propiedad privada de otros". Lourdes Capdevilla compara la situación con la de otros países y afirma que "no tiene nada que ver" pues "en Francia por el hecho de ocupar te sancionan con cárcel o una multa, en muchos países están más avanzados y protegiendo al propietario".