Radiografía de la necesidad de vivienda y construcción en Córdoba: Así es el plan para 2023 - 2027

En Córdoba unas 6.000 personas demandan y necesitan un hogar, lo que supone que más viviendas, entre libre y protegidas, deberían ser construidas en la ciudad para cubrir y superar esa cifra. Por ello, Vimcorsa ha presentado la revisión del Plan Municipal de Vivienda y Suelo a desarrollar durante los próximos cinco años, de 2023 a 2027, con el objetivo principal de apostar por la vivienda en alquiler para descargar la necesidad de nueva construcción, regenerar el parque actual e impulsar ayudas a las familias más vulnerables, la puesta en carga de la vivienda vacía para disminuir el número actual y controlar las de uso turístico.

Los arquitectos de Espacio Común, Mario Estivill Baena y Antonio Ibañez Pielfort, han sido los encargados de redactar el plan y de hacer un diagnostico de la realidad demográfica en Córdoba, así como determinar el presupuesto para todas las actuaciones que contempla el mismo, un presupuesto que alcanza los 274 millones de euros para cinco años. Sin embargo, esas 6.000 viviendas necesarias en la ciudad no se podrán alcanzar antes de 2027 (se construyó el mismo número entre 2001 y 2010). Así, los arquitectos estiman que se llegará a unas 1.350 entre públicas (unas 300) y privadas (más de un millar), 260 alojamientos municipales y 200 privados, que son un modelo mixto entre residencia y viviendas más pequeñas que se complementan con servicios comunes. El resto de la demanda se deberá cubrir con ayudas al alquiler.

Según ha explicado el responsable técnico de Espacio Común, Mario Estivill Baena, los distritos que presentan una mayor demanda de vivienda en Córdoba son Norte - Centro, Norte - Sierra, Poniente - Norte, Sureste y Poniente Sur. Casi el 50% de las personas demandantes de VPO tienen una edad comprendida entre los 35 y los 65 años, siendo el 40% de los demandantes menores de 35 años.

El ingreso del 80% de las personas que requieren una vivienda y se encuentran en las listas de espera de Vimcorsa es de 2,5 veces el Iprem (más de14.000 euros al año) y la mitad de ellos manifiesta su interés por hacerse con una vivienda en régimen de alquiler, una tendencia que ha ido subiendo en los últimos años en toda España y Europa, y a la que Córdoba poco a poco también se ha ido sumando y por la que Vimcorsa apuesta en su nuevo plan. Aún así, el 89% de la vivienda en la ciudad es de tenencia y solo el 12% de alquiler, siendo Poniente Sur y el Centro los que más alquileres suman y Sureste y Poniente Norte los que cuentan con más propiedad.

Para cubrir todas estas demandas, el sector privado, según prevén en el plan, que el presidente de Vimcorsa, Salvador Fuentes, califica como "ambicioso", deberá invertir unos 122 millones de euros, mientras las administraciones autonómica y estatal unos 79 millones y el Ayuntamiento prevé movilizar, que no invertir directamente, 72 millones de euros. Según ha detallado Fuentes, el gobierno municipal no tiene la capacidad para comprometer esa cantidad en cinco años, pero sí para "movilizar" esas inversiones, "provocando" que se invierta para VPO en régimen de venta.

El procedimiento para la aprobación de este plan municipal tendrá que pasar por el acuerdo inicial del documento que se redacte, el trámite de exposición pública para recoger alegaciones y sugerencias (de un mes) y la aprobación definitiva del proyecto una vez examinada y resueltas las alegaciones.

El parque residencial actual de Córdoba

En el diagnostico que se llevó a cabo para acometer el plan se ha determinado el estado de conservación, la antigüedad, la calidad constructiva y la accesibilidad actual del parque de viviendas cordobés. Los arquitectos de Espacio Común han determinado que el 2% se encuentra en mal estado de conservación, unas 3.382, 275 en estado ruinoso. De todas ellas, 2.600 requieren reformas y 800 rehabilitación, siendo el distrito Centro el que necesita especial atención con el 35% de inmuebles en mal estado, seguido de Levante con el 30%.

En el centro casi el 30% de las viviendas no son accesibles y unos 40.000 edificios de tres o más plantas en la ciudad no cuentan con ascensor (34.445 inmuebles), lo que supone que casi el 35% de las viviendas principales de la ciudad viven este problema, siendo Levante el distrito más afectado. El plan supone que se instalen unos 350 ascensores en los próximos cinco años para resolver parte del problema.

Entre las situaciones anómalas del uso residencial, es decir, viviendas que no están cumpliendo con su finalidad como aquellas que se encuentran vacías o las que se destinan únicamente al turismo, la evolución es positiva. En 2016 se estimaba que el 11% de las viviendas en Córdoba estaban deshabitadas, un porcentaje que ha bajado hasta el 8% gracias al crecimiento de los hogares, según han indicado los arquitectos.

Así, la vivienda turística también ha disminuido con respecto a 2019 y en este apartado la pandemia es la gran responsable. Unas 2.541 en el año prepandemia operaban para el sector turístico, reduciendo este número en más de la mitad en febrero de 2022, cuando se contabilizaron 1.180, incluso unas cuantas menos que en agosto de 2020, en plena pandemia, cuando se ofrecían 1.364 de estos pisos en la ciudad.

El objetivo del plan

Esta revisión del plan, que tendrá una vigencia de cinco años, se ajusta a lo establecido en la Ley Reguladora del Derecho a la Vivienda de Andalucía y al Plan Vive en Andalucía 2020-2030 al que necesariamente tenía que adaptarse, al quedar obsoleto el último plan.

Según han explicado este 18 de octubre, este documento introduce parámetros nuevos respecto del plan de 2010 que lo adaptan a las actuales circunstancias sociales y económicas, surgidas como consecuencia de la crisis económica, la crisis sanitaria y la actual crisis energética. En definitiva, la revisión se adapta al actual panorama social, que poco o nada tiene que ver con el existente en 2010.

Como consecuencia de ello, la revisión propone una fuerte apuesta por la vivienda en alquiler, la puesta en carga de la vivienda vacía, descargando la necesidad de la vivienda de nueva construcción, el control de la vivienda turística en favor de la vivienda en alquiler como mecanismo para regular las rentas.

Por otra parte, se preocupa por la vivienda existente, incentivando mediante ayudas la regeneración del parque actual de vivienda a nivel de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética. En este punto, las diferencias entre ambos planes son muy significativas, tanto a nivel cualitativo como cuantitativo, según han detallado.

Y para la consecución de estos objetivos y estrategias, el pan define 18 programas de actuación en los que para cada uno de ellos se describe su propósito, a quien va dirigido, agentes intervinientes, cuantificación de inversiones estimada y cuantificación del número de actuaciones y alcance, así como el desarrollo de los mismos en el periodo de vigencia del plan.