Los constructores plantean elevar el parque de alquiler en Córdoba a cambio de la cesión de suelo público

El Artículo 47 de la Constitución recoge que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, un dictamen que también aparece en el Artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y en el 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Pero más allá de la teoría, cumplir con ello no es una tarea sencilla, pues los condicionantes financieros son básicos, más en una situación de crisis como la actual –Covid, guerra de Ucrania, inflación...– que ha vuelto a desenmascarar enormes diferencias sociales, que se reflejan lógicamente también a la hora de poder acceder a un hogar, sea en el régimen que sea.

Sin tener que ampliar mucho la mirada, centrados solo en el ámbito más cercano que en este caso es Córdoba, el panorama es cuanto menos extraño. La construcción de miles de viviendas en cientos de promociones ha provocado un boom residencial que recuerda al de hace 15 años –previo al crack del ladrillo–, aunque ahora las circunstancias son otras, principalmente por la seguridad bancaria, lo que a priori no invita a pensar en una crisis como la de entonces porque la mayoría está vendido ya sobre plano. Una situación que contrasta con el buen número de personas que permanece en el registro de demandantes de vivienda pública porque su economía no le permite afrontar desembolsos de ese calibre, lo que en muchos casos les lleva a buscar incluso promociones en régimen de alquiler, que dibujan alternativas más accesibles… cuando realmente aparecen.

Porque más allá de la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO), destinadas a la venta y con unos condicionantes no aceptados por todos, el parque público apenas ofrece la posibilidad de arrendamiento. Un hándicap al que ahora quieren hacer frente las asociaciones de constructores del país, de manera conjunta, pero también por demarcaciones, que permitan ajustar las propuestas todo lo posible a la realidad, con un ofrecimiento novedoso a las administraciones: obtener la cesión de derechos de superficie de terrenos de titularidad pública a cambio de la construcción y la posterior gestión de los alquileres de las viviendas obtenidas, siempre en unas condiciones “viables” que, en su momento, deberían ser “consensuadas” por las partes implicadas y recogidas en el correspondiente pliego.

“Estaríamos dando solución a un fin de interés general y a unos potenciales demandantes que tienen esa necesidad”, recuerda Francisco Carmona, secretario general de Construcor, asociación que ya ha dado los primeros y pertinentes pasos en los últimos años en sus reuniones de trabajo tanto con el Ayuntamiento de la capital (Vimcorsa) como con la Junta de Andalucía (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, AVRA).

De esta manera, las instituciones ya conocen un planteamiento que, en caso de salir adelante, obligaría a continuación a “establecer los periodos de duración de la cesión, las fórmulas de obtención de retorno, ya sea con un canon por el arrendamiento del suelo o por los derechos de su explotación, la limitación de precios…”, siempre en unos parámetros que sean beneficiosos para las dos partes, pues el inversor haría frente a “la obra, pero también correría con los gastos de mantenimiento y conservación” del edificio, como recuerda Carmona.

Lo que prácticamente no haría falta definir sería el perfil, y no solo porque luego los bancos ya se encargarían de hacer su particular criba en función de la capacidad económica: las viviendas, al ser edificadas en suelo público, estarían destinadas a personas que no son propietarias –no hay cabida para fondos, especulación o negocio– que, o bien optan por establecer su residencia en la zona, bien eligen, ya sea de manera definitiva o transitoria, vivir en régimen de alquiler. Porque según recogen diversas encuestas, la mayor parte de los integrantes de la lista de demandantes se registran también con la opción de arrendamiento, aunque en verdad su objetivo final es poder adquirir en propiedad.

Es ahí donde entraría en juego la opción de establecer regímenes de alquiler con opción de compra, alternativa que incluso empieza a estar también sobre la mesa de inversores sobre suelo libre y que abriría mucho más el mapa. De hecho, en estos momentos en Córdoba capital la zona más propicia para llevar a cabo el proyecto que manejan las asociaciones de la construcción –Construcor en este caso– pasaría por el PAU O4, en la Huerta de Santa Isabel, sin descartar que para tal fin pudieran destinarse otros suelos inicialmente fijados para equipamiento social que finalmente no ha cuajado.