Juan Eusebio Benito: "Todas las viviendas públicas que se construyan en Córdoba son pocas"

El decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba, Juan Eusebio Benito (en el cargo desde 2018), analiza el crecimiento de una ciudad que está abandonando su Centro, la necesidad de rehabilitar un parque de viviendas envejecido para mejorar el confort y la calidad de vida de sus vecinos, y de modernizar la Gerencia Municipal de Urbanismo para agilizar la tramitación de licencias de obras, con un atasco histórico.

-¿Cómo está creciendo la ciudad?

-Desde el año 1958, cuando se hace el primer Plan General de Córdoba, hemos disfrutado siempre de un planeamiento muy correcto, muy adecuado. ¿Por qué? Porque tenemos un Casco Histórico que es de los más grandes, creo que es el segundo más grande de Europa, y porque se ha hecho un ensanche, un crecimiento de la ciudad también muy ordenado, en mancha de aceite, que no ha dejado huecos y ha sido muy continuo. Yo valoro mucho que en Córdoba no se hagan rascacielos, edificios de 14 y 15 plantas, sino que la altura máxima en Córdoba son siete plantas.

-Eso es así por normativa...

-Por normativa, efectivamente. Córdoba es una ciudad muy plana y yo valoro eso en positivo. El planeamiento es adecuado en lo que respecta a la nueva planta y en las intervenciones en el Casco, donde hay unas ordenanzas también y existe una serie de edificios que están catalogados. Primero, la ordenanza general para las parcelas, que están hechas con la proporción de patio que tienen que tener, la ubicación a partir de la segunda crujía. Pero otra cosa muy importante es que todos los edificios que están protegidos tienen una relación de valores a proteger que te marca los grados de intervención; es decir, que tú en función de la protección que tiene el edificio tienes una posibilidad de intervenir. Esto se ha hecho positivamente, de hecho en el Casco se ha llevado bastante bien.

-Decía Rafael de la Hoz en una entrevista con este periódico que en Córdoba hay un déficit de vivienda colectiva de calidad. ¿Cuál es su opinión acerca de los nuevos barrios de la ciudad?

-A nivel urbanístico, lo que es la implantación, el trazado de calle, la ordenación de los equipamientos, los espacios libres, la ubicación de los espacios libres... eso cumple los estándares de la Ley del suelo, lo cumple ampliamente. En Córdoba hay una dotación de zonas libres bastante secuenciada, la continuidad de los espacios verdes está muy bien ordenada. Eso en cuanto a lo que es la ordenación urbanística, que creo que ha sido correcta. Ahora, en cuanto a la calidad de la edificación, ten en cuenta que la media de la edificación de Córdoba se fija sobre 1980, y hasta ese año la exigencia de sostenibilidad, es decir, de eficacia energética, de eficiencia de aislamiento, era muy baja. ¿Qué ocurre? Que toda la edificación que existe anterior a los años 80, incluso anterior al año 2000, son viviendas que tienen una falta de eficiencia energética, es decir, de calidad de vida. ¿Por qué? Pues porque a nivel de aislamiento, tanto térmico como acústico, son deficientes. Por eso la importancia que tiene la rehabilitación en la ciudad. En general, la rehabilitación es importantísima a todos los niveles, pero en este caso en particular.

-Si la media de los edificios de Córdoba está fijada en los 80 y no había exigencias de eficiencia energética para la época, ¿cuál es el estado de las viviendas de la ciudad?

-Hasta que no entra en vigor la normativa que establece las condiciones mínimas energéticas de una vivienda, que se empieza a trabajar a partir del año 1979, evidentemente el parque que tenemos es un parque antiguo, es un parque viejo, aunque la palabra no me gusta. Entonces, hay que invertir mucho en rehabilitación, mucho. Sobre todo pensando no ya en la calidad de los materiales que tenga puesto, en los interiores de acabado, sino en lo que son fundamentalmente las envolventes, los cerramientos exteriores y las cubiertas. Y cuando hablo de cerramientos exteriores, hablo de carpintería, hablo de todo lo que envuelve.

-¿Y qué está pasando con la rehabilitación en Córdoba?

-La rehabilitación es un problema económico. Yo creo que el interés que tiene cualquier propietario es el de rehabilitar su vivienda, por el tema consumo. Ten en cuenta que son importantes los cerramientos exteriores, las cubiertas, las carpinterías, que tengas una carpintería con aislamiento. No te hablo ya solamente de lo que es el cristal, sino lo que es la fábrica, la carpintería, una rotura térmica. Entonces tú imagínate que de pagar una cantidad de luz, que te puedas ahorrar lo que gastas en calefacción. Las viviendas en Córdoba son estructuras sismoresistentes, muy fuertes, pero a nivel de confort, que es donde está la calidad de vida, ahí es donde peca. ¿Es importante la rehabilitación? No, es importantísima.

-¿Son insuficientes las ayudas o no están llegando al propietario?

-Se da dinero desde los fondos de Next Generation, pero son 200 millones, del todo insuficientes. El colegio tiene una buena responsabilidad ahí porque cualquier ciudadano, de forma gratis, viene aquí a pedir información. Aquí hay un arquitecto contratado que está trabajando ocho horas al día para consultas de personas que vienen para ver cómo se tramitan las ayudas, cómo pueden conseguirlas. El propietario tiene que tener la voluntad de pedir la ayuda, le conceden una parte, que también depende de su nivel económico; a las capas más vulnerables se les está ayudando de una forma sustancial. ¿Hasta dónde llega? Es insuficiente, totalmente. Piensa que Ciudad Jardín entero es anterior a los años 80. Entonces, cuando te hablo de los 80, te hablo del polígono Levante, de Cañero, es decir, que hay un montón de patrimonio edificado, de edificios que no cumple los estándares de hoy, que son bastante buenos.

-Decía que hay que invertir mucho. ¿Hay una cifra estimada de los edificios que lo necesitan?

-Yo no tengo datos numéricos o de cifras, pero a la vista de todos está cuando vas paseando por estos barrios. Como ya te he dicho, Polígono Levante y Ciudad Jardín, fundamentalmente. ¿Dónde está la cosa que ha cambiado? En los ensanches, tanto por las zonas Sur, Este y Oeste, y en el Casco Histórico, que ahora es una gran pena porque hay muchas viviendas que están vacías, y las que existen, que son anteriores a los años 80, adolecen de aislamiento.

-Ahora que menciona el Casco, ¿cuál es el futuro de una ciudad que crece hacia afuera y abandona su Centro?

-Eso es un gran problema. Yo creo que el reto más importante que tiene el Ayuntamiento de Córdoba, la Gerencia Municipal de Urbanismo, es dotar al Casco de los servicios y equipamientos que tiene cualquier barrio de nueva creación en la periferia. Tú tienes que darle los mismos servicios y hay que determinar los usos, porque hay zonas que están totalmente consolidadas y hay algunas donde se puede reordenar, y en esa reordenación meter equipamientos. Lo importante es la intervención, la necesaria intervención, que el Ayuntamiento sea el que promocione actuaciones en el Casco, porque la densidad de población que hay es muy baja. Hay dos retos importantes. Uno es el de las placas solares, porque en el Casco Histórico, con la proximidad a muchos elementos protegidos, no puedes ponerlas y a eso hay que darle solución, y soluciones hay, desde las comunidades energéticas hasta la ocultación de esas placas. Lo segundo es el aparcamiento y la apertura de garajes. Si yo me hago una casita en la calle Badanas, por ejemplo, o en cualquier calle donde quepa el coche, es importante que me permitan un hueco para que yo llegue con él. El tema de la accesibilidad es fundamental; los servicios, crear y provocar que se produzcan determinadas tiendas y servicios, y el del equipamiento.

-¿Vamos tarde?

-Nunca es tarde. Lo que pasa es que en la vida todos los resultados se obtienen a través de inversión y de dinero, y de dinero estamos siempre en lo justo... pero yo creo que nunca es tarde. Siempre se está a tiempo de rectificar, de rectificarnos, de hacer las cosas lo mejor posible.

-El mercado inmobiliario está alterado y el principal problema es el acceso a la vivienda de diferentes colectivos, entre ellos los jóvenes. ¿La nueva Ley de vivienda va a ayudar a equilibrar el mercado?

-Lo de la nueva Ley de vivienda está basado en la protección a los inquilinos más vulnerables, pero tenemos dudas. El precio del alquiler en Córdoba en el último año ha subido un 20% y el Colegio de la Propiedad Inmobiliaria lo achaca a la entrada en vigor de la ley, por haber hecho bajar la oferta, porque algunos propietarios deciden no alquilar porque le van a pagar muy poco y existen muchos riesgos. El que tiene una propiedad, la tiene que subir porque está subiendo todo con la inflación galopante que estamos viviendo. Evidentemente, el que tiene una propiedad intenta sacarle su rentabilidad, mientras que haya quien le esté pagando lo que pide. En Madrid, por ejemplo, se ven auténticas barbaridades.

-Para resolverlo hay que construir vivienda pública...

-Eso es obvio, lo que pasa es que volvemos otra vez al tema económico. Lo que sí es necesario es aportar muchísimo dinero porque todo es la economía y creo que el momento económico en el que estamos es muy complicado. Hace falta tal cantidad de viviendas que yo soy incapaz de determinar cuál es la cuantía; lo que sí es verdad es que todas las que se hagan son pocas. No solamente se trata de hacer vivienda pública para venderla, sino también para régimen de alquiler, que es importantísimo para las persona más vulnerables, las que tienen menos capacidad económica para el régimen de propiedad de compra-venta. Al alquiler se mira menos porque hay que estar más capitalizado, el promotor tiene un patrimonio invertido que está inmovilizado y, en este caso, yo creo que la administración siempre debe de intervenir en aquellos sitios donde el régimen privado no llega.

-¿Cómo está el visado de viviendas?

-El primer trimestre de 2024 nos dice que el número de viviendas visadas para construcción cayó un 34% con respecto al mismo periodo del año anterior, 2023. De enero a marzo se visaron 268 viviendas y en el mismo periodo de 2023, 409. Por tener una visión global de un año completo, el 2023 fue un año donde el número de viviendas visadas cayó un 3,93%. Es curioso porque, sin embargo, el número de metros cuadrados construidos, visados, subió un 4%. Es decir, que prácticamente hubo estabilidad en el año. En el 2024 la bajada ha sido sustancial.

-¿Cuál es el motivo?

-La calle misma, que estamos mucho más limitados de dinero. Ahora se está comprando más al contado y se están pidiendo menos hipotecas, y no estamos hablando de hipotecas de hace 30 años que eran al 18%, al 20%, estamos hablando de cantidades pequeñas, pero evidentemente es un dinero importante.

-¿Está bien protegido el patrimonio arquitectónico de Córdoba?

-El patrimonio, a través de las ordenanzas y las normas de protección que contiene el Plan General, está suficientemente bien protegido. Si no se hacen más cosas, es por el tema económico.

-¿Hay algún edificio singular que corra el riesgo de perderse?

-Yo no tengo constancia, pero creo que ni los propios particulares ni la administración pueden permitirlo. Lo que pasa es que siempre el techo lo tenemos en las circunstancias económicas. Las inspecciones técnicas de los edificios te obligan a que, cuando tiene más de 50 años de antigüedad, tienes que hacerle una inspección y redactar un libro del edificio. Eso el Ayuntamiento lo está perdonando en los últimos años en base al momento económico hemos pasado, primero con la pandemia y ahora cuando hay falta de dinero. Yo creo que lo está haciendo en general bastante bien.

-¿Cómo está la situación de la obra pública? ¿Hay concursos desiertos por el aumento en los costes?

-Desde el Colegio de Arquitectos, cada vez que surgen ofertas siempre apelamos a que se haga con los honorarios mínimos. De hecho se está haciendo una tabla de costos de producir un proyecto. La oferta pública en 2023 ha sido la más alta desde el año 2010, sigue siendo reducida, pero fue la más alta porque se sacaron a concurso 257 millones, un 4,55% más que en el ejercicio anterior. Aún así, estamos a la cola de Andalucía en licitación de obra pública, destacando en el momento actual las que están en marcha: la Base Logística del Ejército de Tierra, que es la ilusión de todos los cordobeses; la nueva comisaría de la Policía Nacional, o la ampliación del aeropuerto, que son las obras de más calado, de más envergadura.

-¿Hace falta más inversión en obra pública?

-Sí, eso siempre. El tema económico y el tema de edificación y de urbanismo es algo fundamental. Por eso, la iniciativa privada es importante en los suelos de nueva creación. Como todo se financia a través del promotor, que es el que ordena, vende el suelo y edifica, pues ahí sí, pero en lo ya existente, en lo ya consolidado, en el mantenimiento de calles, de avenidas, de zonas verdes, eso requiere un dinero importante.

-¿Sigue el retraso en las licencias?

-La comunicación entre la Gerencia de Urbanismo y el Colegio de Arquitectos ha sido siempre fluida y buena. Estamos optimistas porque acaban de anunciar una reorganización interna que esperamos que tenga sus frutos en todos los mecanismos de funcionamiento que hay que agilizar, y que es una demanda histórica del colegio. Otra de las solicitudes que hemos hecho es que haya un avance informático importante porque la informática de la Gerencia está un poco obsoleta. Queremos que haya una posibilidad de que cualquier ciudadano, y fundamentalmente los arquitectos, podamos enterarnos del estado en que se encuentra un expediente y qué técnico lo tiene de manera online, sin tener que asistir allí. Conocemos ayuntamientos que lo tienen en marcha desde hace tiempo.

-El Ayuntamiento va a redactar un nuevo Plan General de Ordenación Urbana. ¿Qué papel juega el Colegio de Arquitectos?

-La redacción le corresponde a Urbanismo. Lo que sí es verdad es que se ha asistido a reuniones donde se ven los objetivos y las normas de aplicación. Aquí lo que existe es una demanda de resultado. La comunicación y la colaboración entre la Gerencia de Urbanismo y el colegio es muy buena, lo que pasa es que queremos ya resultados, queremos ver sobre todo el tema de la agilización.

-¿Tienen esperanza de que este nuevo PGOM cambie a la ciudad de manera positiva?

-Yo he dicho anteriormente que los planes generales, el urbanismo que se ha hecho en Córdoba desde el primero que se hizo en el año 1958, es un planeamiento adecuado y muy correcto. Entonces yo estoy seguro de que lo que se haga estará en esa línea.

-Que se adaptará a los tiempos que corren, que es lo que se busca...

-Claro, pero ahora mismo a nivel de los compañeros del colegio el mayor problema que existe es el tema de la agilización para obtener licencias y que los periodos son insostenibles, desde que se presenta un documento hasta que se obtiene la licencia. Eso hay que mejorarlo y equipararlo con otras provincias y con otras ciudades importantes de España, y se puede hacer.