Alquileres

En un informe publicado por el Banco de España se analiza en profundidad el mercado de los alquileres en España. Es importante, porque se trata, en mi opinión, del núcleo central de la dimensión social del problema de la vivienda. Son 9 millones de personas en 3,6 millones de viviendas, que son, respectivamente, 3,3 y 1,3 millones más que en 2007. Antes de ese año, España era uno de los países de la UE con mayor proporción de residentes en vivienda propia, en torno al 80%, pero desde entonces también está entre los que más han incrementado la proporción de alquileres. En concreto, en torno a un 5%, hasta aproximarse al 25% del total.

El elevado precio de la vivienda y el endurecimiento de las condiciones de financiación, básicamente por la limitación de la cobertura hipotecaria al 80 del precio, son dos causas importantes, pero también la demografía. La población española crece por la llegada de inmigrantes y decrece en su componente vegetativo y por la emigración de españoles al exterior. Mientras que los primeros aterrizan en el mercado del alquiler, los segundos abandonan, en su mayoría, hogares en vivienda propia. También los jóvenes por razones de emancipación y movilidad laboral.

El resultado final es un mercado en el que la demanda crece más que la oferta y la brecha entre ambas se hace cada vez más grande. Las víctimas son los jóvenes y los más vulnerables, que es la causa principal de que el problema tenga una dimensión social tan notable.

Los partidos políticos lo sabían cuando la campaña electoral y todos se comprometieron con medidas de choque. Todos sabían que había que intervenir sobre la oferta y las promesas fueron ambiciosas y variopintas. En especial las de Sánchez que, entre otras, anunció una inversión de 4.000 millones para la construcción de 43.000 viviendas de alquiler social. A lo largo del año y medio transcurrido se ha creado un ministerio para la vivienda y constituido un grupo de trabajo para estudiar el problema, pero las actuaciones sobre la oferta han sido escasas. Gobiernos central y autonómicos han preferido dirigir sus iniciativas hacia la demanda (subvenciones, préstamos, avales, etc.), como el populista programa de 200 millones en ayudas al alquiler joven.

Los expertos coinciden en la crítica porque si la oferta no reacciona, algo en absoluto descartable, dada su rigidez característica, la eficacia de este tipo de medidas puede ser muy reducida e incluso contraproducente, en el sentido de agrandar el tamaño de la brecha y presionar al alza sobre el precio.

La intervención sobre la oferta se ha limitado a topar el crecimiento de los alquileres y tampoco está nada claro que se trate de una medida adecuada en un mercado donde la oferta es tan rígida.

Nuevamente la respuesta podría limitarse a subidas de precio y a eliminar la tensión en el mercado por la vía del desánimo de la demanda, lo que significa que la base del problema, la insuficiencia de la demanda, permanecería inalterada, siendo probable la aparición de efectos perversos de segunda ronda: mercado negro (ocupación de viviendas e infravivienda) y formación de nichos indeseables, como el alquiler de temporada (menos de 11 meses) y de habitaciones.